租业主的房子办"私家宾馆" 投资高手出镜：耿先生，长期投资短租公寓，通过租用业主的房子，或者与业主合作经营、利益分成的方式，进行统一出租管理，进而发展成特许加盟。目前他手头共有物业100多套，分布在国内几大城市。耿先生认为，投资短租公寓关键是要规模化，而且，要制定统一的一站式服务标准。 短租公寓市场很有潜力 "当时看到国内有这样的雏形，也看到市场的潜力和需求，所以萌生了投资短租公寓的想法。"当被问起投资的初衷时，耿先生的话多少有些笼统。 2006 年5月，耿先生从南山区新一代国际公寓的业主手中租下了一套约40平方米的单身公寓，租金约1500元/月。耿先生说，他通常喜欢租60平方米以下的单身公寓或者一房，衡量的标准只有两个，第一是房子要带较好的装修和家私家电，第二是物业所处位置必须交通便利，除此之外，即使户型不方正、朝向不优越，他也会考虑。 将房租下来之后，耿先生便开始将其纳入自己的统一化运营当中来。他花了不到1000元钱，为房间添置了两套日用品和床上用品，而后，通过自己前期所铺垫好的市场推广，如灯箱广告、网站等方式进行展示。 网点物业不超过20个 耿先生说起自己的客户不无得意。"有一位公司经理，本来公司和酒店是签约单位，住宿价格比对外要低，但到我们这里来看过后，觉得这里更自由，更方便，当时就不走了，后来他和他们公司的员工还经常来。"他说，新一代国际公寓的房出租价格在148-188元/天不等，租客一切自助，他只提供简单服务，比如，对于居住时间长一些的住客，7天提供一次免费的清洁和用品更新。"租用业主的房子，我只需要每月按时付月租金。另外还有一种模式，根据合作方式的不同，业主自己负责管理，或者我们派专人管理，出租收入则按照不同的比例与业主进行业绩分成。"最开始他在新一代国际公寓只是与一两位业主合作，逐渐地，现在已经有将近10多套房。耿先生说，每个网点最好控制在20个以内，既有一定规模，也方便管理。 发展特许加盟全球推广 和以前采访过的投资客不同，用耿先生自己的话来说，自己"前期几乎没有投入多少钱"。但是随着规模地扩大，加上一些推广成本增加，耿先生的"野心"也开始不再局限在中国内地。如今，耿先生手头共拥有100多套物业，除罗湖的阳光新干线，福田的城市3米6、华府馨居等处之外，在长春、北京、武汉等地均有布点，按他的计划，很快还要进入台湾、德国等地。 耿先生认为，相比专门的酒店式公寓，自己的这类短租公寓相对比较灵活，可以满足不同城市不同区域的需求，还可以进行自由调度，同时，价格上也有一定优势。他说，他现在的做法就是，通过发展特许加盟的方式，将酒店式公寓布点范围拓展到全球更多的国家。 投资回报计算 2006年5月，耿先生从新一代国际公寓业主手中租得40平方米的单身公寓一套，租金1500元/平方米，他出租的价格约为148元/天。 如果按每个月出租15天计算，他每月的租金收入约为148×15=2220元，除去给业主的月租，净收入2220-1500=720元。将家私用品配备、物业管理、员工工资等费用折算下来约2000元，那么，他的投资回报率约为：720/(1500+2000)=20.5%。 如果按每个月出租25天计算，他每月的租金收入约为148×25=3700元，除去给业主的月租，净收入3700-1500=2200元。将家私用品配备、物业管理、员工工资等费用折算下来约2000元，那么，他的投资回报率约为：2200/(1500+2000)=62.9%。 投资心得 1.统一配套管理通常情况下，我从业主手中租到房之后，都会配备两套统一标准、质量好且实用性强的日用品和床上用品，有的时候也会根据业主本身装修的档次和风格做一些相应的装饰，将来可能还会考虑准备一些休闲用品，比如音乐、书籍、玩具之类。 2.差异化经营我所选择投资的酒店式公寓通常是在中心区或者口岸附近，交通非常便利。而且，一般的专业物业管理公司经营的酒店式公寓，他们能够提供的服务，我这里同样能够提供。但是，他们不能提供的服务，比如全国联网运营、各个网点之间资源共享等。 3.深圳有很大市场随着国民经济的发展，我认为，短租公寓的市场是巨大的，相比宾馆酒店，他们在这里更能够体会到居家的感觉。 而且，信息化技术在发展，无论在国内还是国外，只需要上网就可以完成选房、定房、缴费等一系列流程，操作方便。